Hvad koster en tilstandsrapport? Komplet prisguide med sparetips

Hvad koster en tilstandsrapport i 2026?

En tilstandsrapport koster i 2026 typisk mellem 3.500 og 9.000 kr. Prisen afhænger primært af boligens størrelse, alder og kompleksitet. En lejlighed eller et lille rækkehus ligger i den lave ende, mens en stor villa eller en ældre landejendom med flere bygninger koster væsentligt mere.

Det er vigtigt at forstå, at prisen på en tilstandsrapport ikke er fastsat ved lov. Hver beskikket bygningssagkyndig fastsætter selv sin pris, og der kan være markante forskelle fra udbyder til udbyder. Ifølge markedets prisoversigter kan du forvente følgende prisniveauer:

Priserne er vejledende og afhænger af opgavens omfang, materialer og hvor i landet du bor.

Pris på tilstandsrapport alene vs. samlet pakkeløsning

Når du sælger bolig, skal du som udgangspunkt bruge tre rapporter for at kunne tilbyde køber en ejerskifteforsikring: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et energimærke. Køber du dem enkeltvis, betaler du den fulde pris for hver rapport. Vælger du i stedet en 3-i-1 pakkeløsning, kan du typisk spare 1.000–2.000 kr. samlet.

Priserne er vejledende og afhænger af opgavens omfang, materialer og hvor i landet du bor.

Besparelsen ved pakkeløsningen skyldes primært, at den bygningssagkyndige kun skal ud én gang og kan koordinere arbejdet med energikonsulenten og den autoriserede elinstallatør. Hvis du alligevel skal have alle tre rapporter udarbejdet, er der sjældent en god grund til at købe dem separat.

Hvilke faktorer afgør prisen på din tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport bestemmes ikke kun af kvadratmeterne i BBR. Boligens alder, hustype og kompleksitet spiller ofte en større rolle. En nyere lejlighed på 90 m² er langt hurtigere at gennemgå end en murermestervilla fra 1930’erne med kælder, udhus og garage.

Geografisk beliggenhed påvirker også prisen. I områder med færre aktive bygningssagkyndige kan kørselsgebyrer udgøre en mærkbar del af den samlede pris. Derudover kan adgangsforhold til loftsrum, krybekælder og tagkonstruktion have betydning, da svær adgang forlænger besigtigelsen.

De faktorer, der typisk har størst indflydelse på prisen, er:

• Boligens størrelse (BBR-areal): Flere kvadratmeter kræver mere tid til gennemgangen
• Byggeår: Ældre boliger har flere potentielle skadessteder og tager længere at inspicere
• Hustype: Ejerlejligheder er billigst, mens landejendomme med flere bygninger er dyrest
• Antal bygninger: Garage, udhus og anneks tæller som separate bygninger
• Beliggenhed: Transport- og kørselsomkostninger varierer regionalt
• Adgangsforhold: Loftsrum, krybekælder og tagkonstruktion skal være tilgængelige

Huseftersynsordningen: Slip for det 10-årige sælgeransvar

Huseftersynsordningen er en frivillig ordning, der giver sælger mulighed for at frigøre sig fra det 10-årige mangelsansvar ved salg af fast ejendom. Ordningen kræver, at sælger får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport af henholdsvis en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør. Når rapporterne foreligger, kan sælger tilbyde køber en ejerskifteforsikring.

Uden huseftersynsordningen hæfter sælger personligt for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter salget. Det kan betyde erstatningskrav på hundredtusinder af kroner, hvis køber opdager alvorlige skader. Udgiften til tilstandsrapporten er derfor en relativt lille investering sammenlignet med den juridiske risiko, du undgår.

Hvorfor er tilstandsrapporten og elrapporten nødvendige?

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten udgør tilsammen den dokumentation, som er nødvendig for at tegne en ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten dækker den byggetekniske gennemgang af ejendommens synlige tilstand, mens elrapporten vurderer de elektriske installationers sikkerhedsmæssige stand. Uden begge rapporter kan forsikringsselskabet ikke beregne en præmie, og ejerskifteforsikring kan ikke tilbydes.

Energimærket er ikke en del af huseftersynsordningen, men det er lovpligtigt ved salg af bolig og indgår derfor i praksis som en del af den samlede rapportering. Når du vælger en pakkeløsning, får du alle tre rapporter koordineret i ét samlet forløb. Du kan læse mere om el-eftersyn pris og energimærke pris i vores separate guider.

Hvem betaler for tilstandsrapporten ved boligsalg?

Det er altid sælger, der betaler for tilstandsrapporten. Sælger bestiller og betaler den beskikkede bygningssagkyndige for at udarbejde rapporten, typisk som en del af forberedelsen til boligsalget. Udgiften til ejerskifteforsikringen deles derimod typisk mellem køber og sælger med halvdelen til hver, men det er et forhandlingsspørgsmål.

Ejendomsmægleren kan hjælpe med at formidle kontakten til en bygningssagkyndig, men du er ikke forpligtet til at bruge den, mægleren anbefaler. Du har frit valg og kan selv indhente tilbud fra flere udbydere for at sikre den bedste pris.

Gyldighed og fornyelse af tilstandsrapport

En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra indberetningsdatoen. Inden for denne periode kan rapporten bruges i forbindelse med boligsalg og tegning af ejerskifteforsikring. Udløber rapporten, før boligen er solgt, skal den enten fornyes eller udarbejdes på ny.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

Gyldighedsperioden på 6 måneder regnes fra den dato, hvor den bygningssagkyndige indberetter rapporten til Huseftersynsordningens sekretariat — ikke fra besigtigelsesdatoen. I praksis kan der gå nogle dage mellem besigtigelse og indberetning, så det er indberetningsdatoen, du skal holde øje med.

Hvis du planlægger at sælge din bolig, bør du derfor koordinere tidspunktet for tilstandsrapporten med din ejendomsmægler. Bestiller du rapporten for tidligt i processen, risikerer du, at den udløber, inden handlen er faldet på plads.

Hvad koster en fornyelse af tilstandsrapporten?

En fornyelse af tilstandsrapporten er normalt billigere end en helt ny rapport, forudsat at du bruger den samme bygningssagkyndige. Ved en fornyelse genbesøger den sagkyndige ejendommen for at kontrollere, om der er sket ændringer siden den oprindelige besigtigelse. Fornyelsen koster typisk mellem 1.500 og 3.500 kr., afhængigt af boligens størrelse.

Fornyelsen forudsætter, at den oprindelige rapport ikke er ældre end et par år, og at der ikke er sket væsentlige ændringer af ejendommen i mellemtiden — fx ombygninger, nye installationer eller skader. Har der været ændringer, kan den bygningssagkyndige kræve en fuld ny gennemgang til fuld pris.

Forstå de nye farvekoder og skadeskategorier

Siden oktober 2020 har tilstandsrapporter brugt et visuelt farvesystem i stedet for det gamle karaktersystem (K0–K3 og UN). Farvekoderne gør det lettere for både køber og sælger at forstå rapportens resultater på et øjeblik. Skift til farvekoder blev gennemført af Sikkerhedsstyrelsen som en del af en modernisering af huseftersynsordningen.

Fra K1, K2, K3 til Rød, Gul, Grå og Sort

Det gamle karaktersystem brugte betegnelserne K0 (ingen bemærkninger), K1 (kosmetisk skade), K2 (alvorlig skade) og K3 (kritisk skade) samt UN (bør undersøges nærmere). Det nye system bruger farvekoder, der er mere intuitive og nemmere at kommunikere til købere, der ikke er byggeteknisk kyndige.

Hvad betyder de enkelte farver for dit boligsalg?

Røde anmærkninger signalerer kritiske skader, som bør udbedres hurtigt for at forhindre yderligere forringelse af ejendommen. Mange røde anmærkninger kan påvirke prisen på ejerskifteforsikringen og gøre købere mere forsigtige. Typiske røde anmærkninger inkluderer fugt i tagkonstruktionen eller alvorlige revner i fundamentet.

Gule anmærkninger dækker skader, der ikke er akutte, men som bør holdes øje med. Det kan eksempelvis være slitage på vinduer, mindre revner i facaden eller overfladisk fugt i kælderen. Gule anmærkninger er almindelige, selv i velholdte boliger.

Grå anmærkninger markerer forhold, der er forventelige for en bolig af den pågældende alder og type. Det er ikke egentlige skader, men blot iagttagelser om normal slitage. Grå anmærkninger påvirker sjældent forsikringsprisen.

Sorte anmærkninger betyder, at den bygningssagkyndige har fundet noget, der kræver nærmere undersøgelse af en specialist — fx en mulig skimmelsvampforekomst, som kræver en laboratorie-test. Du kan læse mere om fjernelse af skimmelsvamp pris, hvis rapporten afslører denne type problem.

En tilstandsrapport er ikke en garanti for, at boligen er fejlfri. Den bygningssagkyndige vurderer kun synlige og tilgængelige bygningsdele — skjulte konstruktioner, som kræver destruktive indgreb, er ikke en del af gennemgangen.

Regional guide: Priser på Fyn, i Jylland og på Sjælland

Prisen på en tilstandsrapport varierer geografisk, primært på grund af forskelle i transportomkostninger og konkurrencesituationen blandt lokale bygningssagkyndige. I områder med høj koncentration af udbydere — typisk omkring de store byer — er priserne generelt lavere end i tyndt befolkede dele af landet.

Tilstandsrapport pris i Nordjylland og resten af Jylland

I Nordjylland og dele af Midt- og Vestjylland er udbuddet af beskikkede bygningssagkyndige mere begrænset end i Østjylland og Trekantsområdet. Det kan betyde højere kørselsgebyrer, særligt for boliger i yderområder. I og omkring Aalborg, Aarhus og Vejle er konkurrencen typisk større, hvilket holder priserne på niveau med landsgennemsnittet.

Har du et sommerhus i Nordjylland, kan det være en fordel at vælge en lokal bygningssagkyndig, der kender de særlige udfordringer med sommerhuse i kystområder — fx salt- og fugttypåvirkninger. Læs eventuelt mere om isolering af sommerhus pris, hvis rapporten afslører isoleringsmangler.

Tilstandsrapport pris på Fyn og Sjælland

På Fyn og Sjælland, herunder Københavns omegn, er der en høj tæthed af bygningssagkyndige, hvilket typisk giver skarpere priser. I Storkøbenhavn kan prisen dog variere, da mange ejendomme er ældre og mere komplekse (fx etageboliger og ældre villaer). Odense og de fynske byer har generelt et prisniveau, der ligger tæt på landsgennemsnittet.

En generel tommelfingerregel er, at prisforskellen mellem regionerne sjældent overstiger 500–1.500 kr. for en sammenlignelig bolig. Den største besparelse opnås ved at indhente flere tilbud, uanset hvor i landet du bor.

Særlige ejendomstyper: Dødsbo, landejendom og sommerhus

Ikke alle ejendomme passer ind i standardkategorierne. Dødsboer, landejendomme og sommerhuse har særlige forhold, der kan påvirke både prisen på tilstandsrapporten og gennemgangens omfang.

Dødsbo: Ved salg af et dødsbo er tilstandsrapporten ofte ekstra vigtig, fordi arvingerne typisk ikke har det fulde overblik over ejendommens vedligeholdelseshistorik. En grundig rapport kan beskytte boet mod efterfølgende krav. Prisen er den samme som for andre boliger af tilsvarende type og størrelse.

Landejendomme: Ejendomme med flere bygninger — fx stuehus, lade, stald og maskinhus — koster mere at gennemgå, fordi hver bygning skal vurderes separat. Her kan prisen ligge over 9.000 kr., afhængigt af det samlede bygningsareal.

Sommerhuse: Et sommerhus er typisk billigere at få gennemgået end et helårshus af samme størrelse, fordi konstruktionen ofte er enklere. Prisen ligger normalt på 3.500–6.000 kr. Vær opmærksom på, at sommerhuse i kystområder kan have specifikke problemer med fugt og korrosion.

Førsyn og kladde: Spar penge ved at forberede dig

Et førsyn (også kaldet en kladde eller præ-inspektion) er en uofficiel gennemgang af boligen, som sælger kan bestille, før den endelige tilstandsrapport udarbejdes. Formålet er at identificere potentielle skader, som du kan udbedre, inden den officielle besigtigelse finder sted.

Et førsyn koster typisk 2.000–4.000 kr., men investeringen kan betale sig, hvis det resulterer i færre anmærkninger i den endelige rapport. Færre røde og gule anmærkninger kan betyde en lavere præmie på ejerskifteforsikringen og en mere attraktiv rapport for potentielle købere.

Trin-for-trin: Sådan foregår en bygningsgennemgang

En bygningsgennemgang tager typisk 2–4 timer afhængigt af boligens størrelse og kompleksitet. Den beskikkede bygningssagkyndige gennemgår alle tilgængelige bygningsdele systematisk — fra kælder til tagryg. Her er forløbet trin for trin:

1. Bestil tilstandsrapporten. Kontakt en beskikket bygningssagkyndig og aftal en dato for besigtigelsen. Bed om et fast tilbud, der inkluderer alle omkostninger.
2. Forbered boligen. Sørg for adgang til alle rum, loftsrum, krybekælder og tagkonstruktion. Ryd op, så den sagkyndige kan komme til overalt.
3. Besigtigelsen gennemføres. Den bygningssagkyndige gennemgår alle synlige og tilgængelige bygningsdele. Der foretages ikke destruktive indgreb — møbler flyttes ikke, og vægge brydes ikke op.
4. Rapporten skrives. Den sagkyndige udarbejder rapporten med farvekoder og detaljerede beskrivelser af eventuelle skader og observationer.
5. Indberetning og levering. Rapporten indberettes til Huseftersynsordningens sekretariat, og du modtager den endelige rapport. Gyldighedsperioden på 6 måneder starter fra indberetningsdatoen.

Forberedelse: Gør boligen klar til den sagkyndige

En god forberedelse kan betyde forskellen på en hurtig, retvisende gennemgang og en rapport med unødvendige sorte anmærkninger, fordi den sagkyndige ikke kunne komme til. Jo bedre adgang den sagkyndige har, desto mere præcis bliver rapporten.

Bemærk, at den bygningssagkyndige er uvildig og hverken repræsenterer køber eller sælger. Rapporten er en objektiv vurdering af ejendommens synlige tilstand på besigtigelsestidspunktet. Den sagkyndige må ikke foretage destruktive indgreb, flytte tunge møbler eller skrue installationer fra hinanden.

Kan man trække en tilstandsrapport fra i skat?

Nej, udgifter til tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning i forbindelse med boligsalg er ikke fradragsberettigede. Hverken servicefradraget (håndværkerfradraget) eller andre skattemæssige fradragsordninger dækker denne type udgift, da der er tale om en vurderingsydelse og ikke en håndværksydelse udført på ejendommen.

Forvekslingen opstår, fordi mange boligejere kender servicefradraget for håndværkerarbejde i hjemmet. Servicefradraget dækker dog kun arbejdsløn for specifikt oplistede arbejdsopgaver — fx isolering, energiforbedringer og visse reparationer. En tilstandsrapport er en rådgivnings- og vurderingsydelse og falder derfor uden for ordningen.

Har din tilstandsrapport afsløret behov for renovering, kan du dog muligvis benytte servicefradraget til selve udbedringen. Læs mere om priser på relevante håndværkeropgaver som murer pris eller tømrer pris.

Hvad den bygningssagkyndige ikke må — og hvad det betyder for dig

Den beskikkede bygningssagkyndige arbejder efter faste retningslinjer, som begrænser omfanget af besigtigelsen. Det er vigtigt at forstå disse begrænsninger, fordi de direkte påvirker, hvad ejerskifteforsikringen dækker og ikke dækker.

Den bygningssagkyndige må ikke:

• Foretage destruktive indgreb (fx bore i vægge, fjerne beklædninger eller åbne konstruktioner)
• Flytte tunge møbler, opbevaringsenheder eller indbo
• Undersøge bygningsdele, der er skjulte eller utilgængelige
• Vurdere ulovlige byggearbejder, der kræver byggetilladelse
• Teste tekniske installationer ud over en visuel vurdering

Det betyder, at skjulte skader — fx råd i spærkonstruktionen bag en beklædning — ikke nødvendigvis bliver opdaget. Ejerskifteforsikringen dækker som udgangspunkt skader, der var til stede, men skjulte på tidspunktet for besigtigelsen. Netop derfor er forsikringen et vigtigt supplement til rapporten.

Klageproces: Hvis du er utilfreds med tilstandsrapporten

Hvis du mener, at den bygningssagkyndige har overset væsentlige skader eller begået fejl i rapporten, kan du klage til Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Byggesagkyndige via husklage.dk. Klagenævnet behandler sager, hvor der er mistanke om, at den sagkyndige ikke har levet op til de faglige standarder for huseftersynet.

For klager over elinstallationsrapporten skal du i stedet henvende dig til Ankenævnet for Tekniske Installationer. I begge tilfælde er der et klagegebyr, som du får refunderet, hvis klagen får medhold.